Valors avalats per actius (RMBS, CMBS, CDO)

Valors avalats per actius (RMBS, CMBS, CDO) | Wallstreetmojo

Valors avalats per actius

Després de la crisi financera mundial del 2008, es va produir un gran rebombori sobre alguns títols financers sofisticats coneguts com a CDO, CMBS i RMBS i sobre com van jugar un paper important en l'acumulació de la crisi. Aquests valors es coneixen com a valors garantits per actius (ABS), un terme general que s’utilitza per referir-se a una mena de valors que deriven del seu valor d’un conjunt d’actius que podrien ser una fiança, préstecs a l’habitatge, préstec de cotxe o fins i tot pagaments amb targeta de crèdit.

En aquest article, examinem detalladament els valors avalats per actius i els seus tipus.

Per què valors garantits per actius?

La creació d’ABS ofereix als grans inversors institucionals una oportunitat per invertir en classes d’actius de major rendiment sense assumir molts riscos addicionals i, al mateix temps, ajuda els prestadors a captar capital sense accedir als mercats primaris. També permet als bancs eliminar els préstecs dels seus llibres a mesura que el risc de crèdit dels préstecs es transfereix als inversors.

Es denomina el procés de posada en comú dels actius financers perquè es puguin vendre posteriorment als inversors Titulització(aprofundirem en el procés a la secció posterior mitjançant exemples), realitzat normalment pels bancs d’inversió. En aquest procés, el prestador ven la seva cartera de préstecs a un banc d’inversions, que després reempaqueta aquests préstecs com a garantia hipotecària (MBS) i els ven a altres inversors després de mantenir una comissió per ells mateixos.

Tipus de valors avalats per actius

Els diferents tipus d'ABS són:

RMBS (Valors amb garantia hipotecària residencial),
CMBS (Valors comercials amb garantia hipotecària) i
CDO (Obligacions de Deute Col·lateralitzades).

Hi ha certes superposicions en aquests instruments, ja que el principi bàsic de la titulització continua sent el mateix, mentre que l’actiu subjacent pot diferir.

Vegem els diferents tipus de valors garantits per actius:

RMBS (Valors amb garantia hipotecària residencial)

RMBS és un tipus de títols de deute amb garantia hipotecària en què els fluxos d’efectiu es deriven d’hipoteques residencials.
Aquests valors poden contenir tot un tipus d’hipoteca o una combinació de diferents tipus, com ara hipoteques prime (préstecs d’alta qualitat i solvents) i subprime (préstecs amb una qualificació creditícia més baixa i taxes d’interès més altes).
A diferència de les hipoteques comercials, a part del risc d'incompliment dels préstecs, hipoteques residencials també representen un risc de prepagament (Com que les despeses de prepagament sobre les hipoteques residencials són molt baixes o nul·les) del préstec des de la perspectiva del prestador, que afecta els fluxos d’efectiu futurs previstos.
Atès que el RMBS consisteix en un gran nombre de préstecs hipotecaris hipotecaris petits que són avalats per les cases com a garantia, el risc de morositat que s’hi associa és força baix (Les possibilitats que un gran nombre de prestataris incompleixin els seus pagaments al mateix temps és molt baix ).
Això els ajuda a obtenir una qualificació creditícia més alta en comparació amb els actius subjacents.
Històricament, els inversors institucionals, incloses les companyies d'assegurances, han estat inversors importants en RMBS, degut en part als fluxos d'efectiu a llarg termini que proporcionen.
RMBS podria ser emès per agències amb suport federal com Fannie Mae i Freddie Mac, així com institucions privades com bancs.

Estructura de RMBS

Vegem l'estructura de RMBS i com es creen:

Penseu en un banc que concedeixi hipoteques sobre la llar i hagi prestat un valor de 1.000 milions de dòlars en préstecs totals distribuïts entre milers de prestataris. El banc rebrà amortitzacions d’aquests préstecs al cap de 5-20 anys, en funció del període de permanència dels préstecs pendents.
Ara, per prestar més préstecs, el banc necessitarà més capital que pugui obtenir de diverses maneres, incloses l'emissió de bons garantits / no garantits o l'emissió de renda variable. Una altra manera que el banc pot obtenir capital és venent la cartera de préstecs o una part d’aquesta a una agència de titulització com la Federal National Mortgage Association (FNMA), coneguda habitualment com Fannie Mae A causa dels seus estrictes requisits, els préstecs comprats per Fannie Mae han de complir uns estàndards elevats (a diferència de les RMBS que no són agències emeses per institucions privades, que són molt similars als CDO).
Ara la Fannie Mae agrupa aquests préstecs en funció dels seus períodes de possessió i els reenvia en RMBS. Atès que aquests RMBS estan garantits per Fannie Mae (que és una agència recolzada pel govern), se'ls dóna una alta qualificació creditícia de AAA i AA. A causa de les altes qualificacions d’aquests valors, els inversors més aversos al risc, com les grans companyies d’assegurances i els fons de pensions, són els principals inversors en aquests valors.

Veurem un exemple per entendre millor RMBS:

Exemple RMBS (Valors amb garantia hipotecària residencial)

Diguem que un banc té 1.000 préstecs residencials pendents per valor d’1 milió de dòlars cadascun amb un venciment de 10 anys, per tant, la cartera de préstecs total dels bancs és de 1.000 milions de dòlars. Per facilitar-ne la comprensió, assumirem que la taxa d’interès de tots aquests préstecs és la mateixa al 10% i que el flux d’efectiu és similar a un bo en què el prestatari realitza pagaments d’interessos anuals cada any i paga l’import principal al final .

Fannie Mae compra els préstecs al banc per 1.000 milions de dòlars (el banc també pot cobrar algunes comissions).
el flux de caixa anual dels préstecs seria del 10% * 1.000 milions = 100 milions de dòlars
flux de caixa del 10è any = 1,1 mil milions de dòlars
suposant que Fannie Mae ven 1.000 unitats de RMBS a inversors per valor d'un milió de dòlars cadascuna
Després d’incorporar les comissions del 2% cobrades per Fannie Mae per assumir el risc de crèdit, el rendiment per als inversors seria del 8%.

Tot i que la rendibilitat pot no semblar molt elevada, tenint en compte l’alta qualificació creditícia i els rendiments proporcionats pels títols d’inversió amb qualificacions creditícies similars seran un 1-2% més baixos. Els converteix en una opció d’inversió molt atractiva per a inversors de baix risc, com ara empreses d’assegurances i fons de pensions.

El risc associat a RMBS entra en joc quan els prestataris comencen a incomplir les seves hipoteques. Un nombre reduït d’impagaments, per exemple, 10 de cada 1.000, no diferenciaran gaire des del punt de vista de l’inversor, però quan un gran nombre de prestataris incompleix al mateix temps, es converteix en un problema per als inversors, ja que el rendiment generat es veu afectat significativament. .

CMBS (Valors comercials amb garantia hipotecària)

Els valors comercials amb garantia hipotecària són un tipus de garantia hipotecària que està avalada per préstecs immobiliaris comercials en lloc de béns immobles residencials.
Aquests préstecs sobre béns immobles comercials es donen per a béns immobles que generen ingressos, que es podrien prestar per a propietats com ara complexos d’apartaments, fàbriques, hotels, magatzems, edificis d’oficines i centres comercials.
De manera similar a RMBS, CMBS es crea quan un prestador pren un grup de préstecs pendents als seus llibres, els agrupa i els ven en forma securitzada com a garantia hipotecària similar als bons en termes de fluxos d’efectiu.
Els CMBS solen ser valors més complexos a causa de la naturalesa dels actius subjacents del préstec immobiliari. A diferència de les hipoteques residencials, on el risc de prepagament sol ser força elevat, en cas de hipoteques comercials, no és així. Això es deu al fet que les hipoteques comercials solen contenir una provisió de bloqueig i sancions per prepagament importants, convertint-los, essencialment, en préstecs a termini fix.
Les emissions de CMBS s’estructuren generalment en trams múltiples en funció del risc dels fluxos d’efectiu.
Els trams es creen de manera que els trams superiors assumiran el menor risc ja que tenen el primer dret als fluxos d'efectiu (pagaments d'interessos) generats; per tant, es donen qualificacions creditícies més altes i proporcionen rendiments més baixos.
Tot i que el tram menor amb més riscos genera els seus fluxos d'efectiu a partir dels pagaments d'interessos i principal; per tant, es donen qualificacions creditícies més baixes i proporcionen rendiments més elevats.

Estructura de CMBS

Vegem l’estructura de CMBS i com es creen:

Penseu en un banc que doni hipoteques comercials per a propietats com ara complexos d’apartaments, fàbriques, hotels, magatzems, edificis d’oficines i centres comercials. i ha prestat una determinada suma de diners durant diverses durades a un conjunt diversificat de prestataris amb finalitats comercials.
Ara el banc vendrà la seva cartera de préstecs hipotecaris comercials a una agència de titulització com Fannie Mae (com hem vist amb RMBS), que després agrupa aquests préstecs en un pool i, a continuació, crea una sèrie de bons a partir d’aquests denominats diversos trams.
Aquests trams es creen en funció de la qualitat dels préstecs i del risc associat. Els trams sèniors tindran la prioritat de pagament més alta, estaran avalats per préstecs de menor durada (ja que el risc associat és menor) i tindran rendiments més baixos. Tot i que els trams júnior tindran una prioritat de pagament inferior, estaran avalats per préstecs a llarg termini i tindran rendiments més elevats.
Aquests trams són avaluats per les agències de qualificació i les qualificacions assignades. Els trams sèniors tindran qualificacions creditícies més altes dins de la categoria de grau d’inversió (rating superior a BBB-), mentre que els trams junior amb qualificacions més baixes s’inclouran en la categoria High yield (BB + i inferiors).
Això proporciona als inversors la flexibilitat per triar el tipus de seguretat CMBS en funció del seu perfil de risc. Els grans inversors institucionals amb un perfil de baix risc preferirien invertir en trams amb la majoria d’alts nivells (classificats AA i AAA), mentre que els inversors arriscats, com ara els fons de cobertura i les empreses comercials, podrien preferir bons amb una puntuació inferior a causa de rendiments més alts.

CDO (obligacions de deute garantides)

Les obligacions de deute col·lateralitzades són una forma de seguretat amb garantia d’actius estructurada en què els actius de renda fixa individuals (que poden anar des del deute hipotecari residencial i corporatiu fins als pagaments amb targeta de crèdit) s’agrupen i es reembalen en trams discrets (com hem vist amb CMBS) basats en riscos dels actius de renda fixa subjacents i després es venen al mercat secundari.
El perfil de risc de diferents trams extrets d’un mateix conjunt d’actius de renda fixa podria variar substancialment.

Els trams tenen assignades qualificacions creditícies per les agències de qualificació en funció del risc que comporten.
Al tram sènior se li assigna la qualificació més alta d'AAA, ja que tenen el risc més baix, tot i que tenen rendiments més baixos. Els trams mitjans amb un risc moderat entre AA i BB es coneixen com a tram Mezzanine.
El tram inferior que té la qualificació més baixa (en termes financers, classificació brossa) o no està classificat es denomina tram de renda variable i té el risc més alt i un rendiment esperat més alt.
En cas que els préstecs de la piscina comencin a morir, el tram de renda variable serà el primer a patir pèrdues, mentre que el tram sènior pot no estar afectat.
Un aspecte interessant dels CDO és que es poden crear a partir de qualsevol actiu de renda fixa que fins i tot podria ser un altre CDO.
Per exemple, és possible crear un CDO nou agrupant hipoteques subprime o trams de renda variable de molts altres CDO (bàsicament classificats com a brossa) i després creant un tram major a partir d’aquest CDO que tindrà una qualificació substancialment superior en comparació amb l’actiu subjacent (el procés real és molt més complicat, però la idea bàsica continua sent la mateixa).
Aquesta era una pràctica habitual durant els anys previs a la crisi financera i va tenir un paper important en la creació de la bombolla d’actius.
Les hipoteques subprime es van convertir en certa manera en combustible per a la creació d’aquests valors i es desembolsaven a tothom i a tothom sense la diligència necessària.

Exemple CDO

Vegem un exemple per entendre millor els CDO:

Penseu en un banc que tingui 1.000 préstecs pendents (inclosos residencials i comercials) per valor d’1 milió de dòlars cadascun amb un venciment de 10 anys, per tant, la cartera de préstecs total d’un banc és de 1 mil milions de dòlars. Per facilitar-ne la comprensió, assumirem que la taxa d’interès de tots aquests préstecs és la mateixa al 10% i que el flux d’efectiu és similar a un bo en què el prestatari realitza pagaments d’interessos anuals cada any i paga l’import principal al final .

Un banc d’inversió compra els préstecs al banc per 1.000 milions de dòlars (el banc també pot cobrar algunes comissions).
el flux de caixa anual dels préstecs seria del 10% x 1 mil milions = 100 milions de dòlars
flux de caixa del 10è any = 1,1 mil milions de dòlars
Ara, suposant que el banc d'inversió agrupa aquests actius de préstec i els reempaqueta en 3 trams: 300.000 unitats de tram sènior; 400.000 unitats de tram d’entresòl i 300.000 unitats de tram d’equitat per valor de 1.000 dòlars cadascuna.

També per facilitar el càlcul de l’exemple, suposarem que el banc d’inversió inclourà les seves comissions en el cost

Com que el risc per al tram sènior és més baix, suposem que el cupó per a ells és de 70 dòlars per unitat. Resultat en un rendiment del 7% per a ells
Per al tram Mezzanine, tenint en compte que l’import del cupó és de 90 dòlars per unitat, la qual cosa els proporciona un rendiment del 9%
Ara, per al tram de renda variable, l'import del cupó serà l'import restant que queda després de pagar Senior i Mezzanine
Per tant, el pagament total del tram sènior = 70 x 300.000 dòlars = 21 milions de dòlars
amortització total del tram Mezzanine = 90 x 400.000 dòlars = 36 milions de dòlars
Així, l'import restant del tram de renda variable serà de 100 milions de dòlars - (21 milions de dòlars + 36 milions de dòlars) = 43 milions de dòlars
El pagament del cupó per unitat és = 43 milions de dòlars / 300.000 = 143,3 dòlars
D’aquesta manera, es dóna un rendiment del 14,3% als accionistes.

Sembla molt atractiu en comparació amb altres trams. Però recordeu, aquí hem considerat que tots els prestataris pagaven els seus pagaments i hi havia un impagament del 0% en els pagaments

Vegem ara el cas en què, a causa de la caiguda del mercat o la desacceleració econòmica, milers de persones van perdre la feina i ara no poden pagar el pagament dels interessos dels seus préstecs.
Diguem que això resulta en un 15% dels prestataris que no paguen els seus interessos
Per tant, en lloc de tenir un flux d’efectiu total de 100 milions de dòlars, resulta que serà de 85 milions de dòlars
Tota la pèrdua de 15 milions de dòlars la cobrarà el tram de renda variable, deixant-los amb 28 milions de dòlars. Això es traduirà en un cupó per unitat de 93,3 dòlars i un rendiment del 9,3%, gairebé el mateix que un tram d’entresòl.

Això posa de manifest el risc associat als trams inferiors. En cas que l’impagament fos del 40%, s’hauria esborrat tot el pagament del cupó del tram de renda variable.

Articles relacionats amb altres derivats que us poden agradar

Definició de derivats de tipus d'interès
Preus de bons
Què és el pendent de la corba de rendiment?
Valors d'inversió

photosdematures.com