Fórmula de taxa màxima | Taxa pas a pas Càlcul de la taxa de tap

Què és la fórmula de taxa màxima?

La fórmula de la taxa de capitalització o la taxa de capitalització és molt senzilla i es calcula dividint l’ingrés net d’explotació pel valor de mercat actual de l’actiu i s’expressa en percentatge. Els inversors l’utilitzen per avaluar la inversió immobiliària en funció del retorn d’un període d’un any. S'utilitza bàsicament per ajudar a decidir si una propietat és un bon negoci.

Matemàticament, la fórmula de taxa màxima es representa com,

Explicació

El càlcul es pot fer en els tres senzills passos següents:

  • Pas 1: En primer lloc, cal estimar correctament els ingressos per lloguer de la propietat immobiliària. En funció d’això, es fa el càlcul dels ingressos nets d’explotació, que són bàsicament els ingressos anuals generats per la propietat immobiliària menys totes les despeses que es produeixen durant les operacions, que inclouen tasques com administrar la propietat, pagar impostos, assegurances, etc. etc.
  • Pas 2: En segon lloc, el valor actual de mercat de la propietat ha de ser avaluat adequadament, preferiblement per un reputat professional de la valoració. El valor de mercat actual de la propietat és el seu valor al mercat.
  • Pas 3: Finalment, el càlcul de la taxa màxima es pot fer dividint els ingressos d'explotació nets pel valor de mercat actual de la inversió immobiliària.

Exemples de fórmula de taxa màxima (amb plantilla d'Excel)

Vegem alguns exemples senzills o avançats per entendre-ho millor.

Podeu descarregar aquesta plantilla Excel Rate Formula Formula aquí: plantilla Excel Rate Formula Formula

Exemple 1

Suposem que un inversor té previst comprar una propietat immobiliària. Ara, l’inversor té la intenció de prendre la decisió en funció de la taxa màxima, que és una mètrica eficaç en l’avaluació de les propietats immobiliàries. L’inversor troba tres propietats amb els seus respectius ingressos, despeses i valors de mercat anuals, tal com s’esmenta a continuació:

Ara fem el càlcul de la taxa màxima de les propietats respectives,

Propietat A

Per tant, la taxa màxima de la propietat A = (150.000 $ - 15.000 $) ÷ 1.500.000 $

= 9%

Propietat B

Per tant, la taxa màxima de la propietat B = (200.000 $ - 40.000 $) * 100% ÷ 4.500.000 $

= 3.56%

Propietat C

Per tant, la taxa màxima de la propietat C = (300.000 $ - 50.000 $) * 100% ÷ 2.500.000 $

= 10.00%

Per tant, l’inversor hauria de comprar la propietat C, ja que ofereix la taxa màxima del 10%.

Exemple 2

Suposem que hi ha un altre inversor que vol comprar una propietat immobiliària i que l'inversor té la informació esmentada a continuació. L’inversor invertirà en la propietat només si la taxa màxima és del 10% o superior.

Ara, basant-nos en la informació anterior, hem calculat els valors següents, que s’utilitzaran més en el càlcul de la taxa màxima.

Ingressos bruts anuals

Despeses anuals

Ingressos d'explotació nets

A la plantilla que es proporciona a continuació, hem utilitzat el càlcul de l’equació de la taxa de límit.

Per tant, el càlcul serà -

Ara, atès que la taxa de límit calculada és superior a la taxa objectiu (10%) de l’inversor, per tant, l’inversor pot invertir en la propietat immobiliària en qüestió. Basant-se en la taxa calculada, també es pot deduir que la totalitat de la inversió es recuperarà en = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 anys

Calculadora de fórmules de velocitat màxima

Podeu utilitzar la calculadora següent.

Ingressos d'explotació nets
Valor de mercat actual de l’actiu
Fórmula de taxa màxima
 

Fórmula de la taxa màxima =
Ingressos d'explotació nets
=
Valor de mercat actual de l’actiu
0
=0
0

Rellevància i ús

  • L’ús principal d’una taxa màxima és distingir entre diferents oportunitats d’inversió immobiliària. Suposem que una inversió immobiliària ofereix al voltant del 4% a canvi, mentre que una altra propietat té un límit al voltant del 8%. Llavors, és més probable que l’inversor se centri en la propietat amb un rendiment més alt. A més, també pot mostrar la tendència de la propietat, que indicarà si cal ajustar-se en funció de la renda estimada del lloguer.
  • Des del punt de vista d’un inversor immobiliari, el límit és una eina essencial, ja que permet a un inversor avaluar una propietat immobiliària en funció del seu valor de mercat actual i del seu ingrés net d’explotació. Ajuda a arribar al retorn inicial d’una inversió immobiliària.
  • Per a un inversor, un augment del tipus de límit d’una propietat pot ser indicatiu d’un augment dels ingressos per lloguer respecte al preu de la propietat. D'altra banda, l'inversor pot veure una caiguda d'aquesta taxa com un signe de menors ingressos per lloguer en relació amb el preu de la propietat. Com a tal, pot ser un factor crític per a un inversor decidir si paga la pena comprar o no la propietat.
  • A més, també pot ser un indicador del temps que trigarà una propietat immobiliària a recuperar tota la inversió en aquesta propietat immobiliària. Suposem que una propietat ofereix una taxa màxima d’aproximadament el 10% del límit, la qual cosa significa que l’inversor trigarà 10 anys (= 100% ÷ 10%) a recuperar tota la inversió.