photosdematures.com

Què és la relació préstec-valor?

Relació de préstec-valor és una proporció de la quantitat de préstec respecte al valor total d'un actiu concret i és la més utilitzada pels bancs o prestadors per determinar l'import del préstec ja concedit sobre un actiu concret o el marge que s'ha de mantenir abans d'emetre diners. per protegir-se de la flexibilitat de valor.

Posem un exemple senzill. Suposem que voleu comprar una casa. I voleu comptar amb l’ajut d’un banc per obtenir una determinada quantitat de préstec. Per què? Perquè actualment no teniu tants efectius disponibles per comprar la casa tot sol. Així que aneu al banc, enteneu la seva TVL i decidiu comprar una casa.

Si afegim algunes xifres, ens resultaria fàcil d’entendre. Suposem que voleu comprar una casa per valor de 200.000 dòlars EUA (el valor de taxació de la casa al mercat). Bank us va dir que només us poden donar el 80% de l'import. I la resta que heu de donar de la vostra butxaca.

Així doncs, el 80% és un índex de préstec i valor. En aquest cas, un banc us paga un préstec per la hipoteca de 160.000 dòlars EUA i heu de pagar els 40.000 dòlars EUA de la vostra butxaca per comprar la casa.

Fórmula

Fórmula de la relació del préstec amb el valor = Import hipotecari / Valor de taxació de la propietat

És una de les eines d’avaluació de riscos més importants de les institucions financeres. I abans de prestar els diners als prestataris, els prestadors examinen abans d’aprovar la hipoteca.

Normalment, el valor de taxació de l’immoble és el preu de venda. Però, tot i així, els prestadors o els bancs enviaran el seu equip de taxació per valorar la propietat. I llavors decidirien prestar l’import (import de la hipoteca).

Als EUA, la majoria dels casos han reportat un índex de préstec a valor (LTV) inferior al 80%. Però LTV pot ser més que això i, en aquest cas, els tipus d’interès poden augmentar.

Una cosa que hem d’entendre a LTV és aquesta: més alta seria la proporció i més risc. Per tant, si el prestador us proporciona una LTV superior; això significa que té més risc inherent al seu interior. I és per això que el tipus d’interès també seria més alt.

I el prestatari també pateix molt a causa d’una elevada LTV, encara que sembli que el prestatari obté el benefici. Quan la LTV és més elevada, el cost del préstec augmenta i, a mesura que el risc del préstec és molt més gran (ja que el prestador paga més), el tipus d’interès és molt més alt. Per exemple, si un prestatari demana diners al banc amb una ràtio de préstec-valor del 95% pagaria un tipus d’interès com a mínim un 1% superior al d’un prestatari que ha pres un préstec amb un LTV del 75%.

A més, consulteu la relació DSCR

Interpretació

Ara us podeu preguntar per què és important LTV i com hauríem de considerar LTV en termes de préstecs i préstecs.

A continuació s’explica com LTV afecta els préstecs:

• LTV té un paper important a l’hora d’assegurar un préstec o una línia de crèdit hipotecària o patrimonial.
• També afecta el prestatari d’una manera dràstica. Pot semblar que el prestatari gaudeix inicialment ja que el seu percentatge de pagament es redueix. Però si tenim en compte l’efecte a llarg termini, és enorme i una LTV més gran obliga el prestatari a pagar molt més al prestador durant un període de temps.
• Ara diguem que, com a prestatari, accepteu un préstec més elevat. Què passarà llavors? Si la proporció de la primera hipoteca és superior al 80%, els prestadors necessiten una assegurança d’hipoteca privada (PMI). En aquest tipus de casos, els prestataris tenen una opció. En primer lloc, poden parlar amb els prestadors i conformar-se amb la proporció del 80% del valor del préstec i, si això no és suficient, els prestataris poden optar a finançament secundari per l’import restant necessari.
• Ara cal pensar que què us proporcionaria més beneficis? Si opteu per la primera hipoteca i assoliu una proporció de valor del 78%, l’assegurança d’hipoteca privada (PMI) s’eliminaria completament. Però, en aquest cas, s’ha de pagar el segon embargament, els interessos del qual és molt superior al de la primera hipoteca.
• Això ens porta a un altre concepte que és l'extensió de la ràtio de préstec a valor (LTV) i que és el préstec combinat a valor a una ràtio (CLTV). CLTV ajuda els prestataris a mantenir la LTV baixa i, per tant, no necessiten pagar cap PMI.

Exemple LTV

Exemple 1

Vegem la informació següent:

Ara, seguint la fórmula senzilla, calcularem la relació préstec-valor (LTV).

LTV = Import hipotecari / Valor de taxació de la propietat

Per al banc A, LTV seria = (300.000 / 400.000) = 75%.

Per al banc B, LTV seria = (250.000 / 350.000) = 71,42%.

Llavors, quina seria la conclusió després de calcular la LTV d’aquests dos bancs? Aquí teniu la conclusió -

En primer lloc, el banc B té un LTV inferior. Això significa que el risc inherent a l'import del préstec seria menor i, per tant, el tipus d'interès també seria inferior. Ajudarà el prestatari. Però, en el cas del banc A, el LTV és una mica més alt. Però com que no arriba al 80%, el prestatari no necessita donar una assegurança d’hipoteca privada.

Ara, vegem alguns exemples més amb diferents variables.

Exemple 2

Vegem la informació següent:

En aquest exemple, no se'ns ha proporcionat l'import de la hipoteca; més aviat tenim la informació del pagament inicial. Llavors, com calcularíem l’import de la hipoteca?

A continuació s’explica com hem de deduir el pagament inicial del preu de compra.

Calculem-ho:

Ara, podem calcular la relació préstec-valor (LTV).

Per al banc A, LTV seria = (320.000 / 400.000) = 80%.

Per al banc B, LTV seria = (280.000 / 350.000) = 80%.

En aquest cas, la proporció d’aquests dos bancs és del 80%. Ara el banc ha de decidir si es requereix PMI per a això o no. En la majoria dels casos, PMI no requerirà fins al 80% de la TVL.

Exemple 3

Ara, vegem algunes coses addicionals perquè puguem entendre el valor de la relació préstec-valor.

Ara, aquí tenim tant el preu de compra com el valor de taxació d’una propietat. En aquest cas, què tindríem en compte a l’hora de calcular la relació préstec-valor?

Aquí teniu l’acord. Hem de tenir en compte aquell que és inferior al preu de compra o al valor de taxació d’una propietat.

Calculem.

En primer lloc, calcularem l'import del préstec (import de la hipoteca).

Ara, comprovaríem LTV.

Anotem la fórmula per deixar clara una cosa concreta.

LTV Formula = Import hipotecari / menor del preu de compra o valor de taxació d’una propietat.

En aquest cas, tant el preu de compra com el valor de taxació d’una propietat són els mateixos. Per tant, agafaríem el mateix valor.

Per al banc A, LTV seria = (320.000 / 400.000) = 80%.

Per al banc B, LTV seria = (280.000 / 350.000) = 80%.

Exemple # 4

Ara, fem un altre exemple amb els diferents valors de taxació de la propietat i del preu de compra.

Aquest és un exemple diferent perquè es nota una diferència entre el valor de taxació d’una propietat i el preu de compra.

En primer lloc, calculem l’import de la hipoteca.

Per obtenir una quantitat hipotecària, sempre descomptarem el pagament inicial del preu de compra, no el valor de taxació d’una propietat.

Ara, com que el preu de compra és inferior al valor de taxació d’una propietat, tindríem en compte el preu de compra mentre calculem la relació préstec-valor.

Fem una ullada -

Per al banc A, LTV seria = (280.000 / 360.000) = 77,78%.

Per al banc B, LTV seria = (260.000 / 330.000) = 78,79%.

En aquest cas, podem veure que la LTV del banc B és una mica més que el banc A.

Exemple 5 (LTV combinat)

Ara hi ha casos en què una persona pren dos préstecs per reduir la TVL i, per tant, ha de suportar costos menors. En aquest cas, hem de calcular LTV combinat.

Vegem un exemple.

El LTV combinat té una fórmula senzilla. Aquí està -

CLTV = Préstec 1 + Préstec 2 / Valor total de la propietat

Calculem ara la LTV combinada per al banc A -

(200,000 + 50,000)/400,000 = 62.5%.

Ara aquest LTV és molt inferior. Normalment, si el prestatari té una bona puntuació de crèdit, el banc permet una LTV superior al 80%. I si el prestatari no té una bona puntuació creditícia, normalment els prestadors no superen el 80%.

Relació de préstec amb valor Exemple de préstecs per a vehicles usats i préstecs per a vehicles nous

En aquesta secció, veurem la LTV de dues indústries gairebé similars. Prenem exemples de dues indústries gairebé similars perquè puguem entendre el valor de la relació préstec-valor i la seva dràstica diferència.

En primer lloc, fem una ullada a l’exemple dels préstecs per a vehicles usats:

Segons el gràfic anterior, queda clar que la ràtio LTV d’aquest sector és massa alta. Fins i tot ha tocat el 99% en alguns casos. Segons l'observació, trobem que la relació préstec-valor sempre és superior al 90%.

Vegem la nova indústria del préstec de vehicles als EUA.

Al gràfic anterior, podem veure que la ràtio LTV per als préstecs de vehicles nous és gairebé un 10% inferior a la LTV per als vehicles usats. I per als préstecs per a automòbils nous, la relació préstec-valor està dins del rang del 80-90%.

Ara la pregunta és per què? Per què la relació préstec-valor per als préstecs per a vehicles usats és superior a la relació valor-préstec per als préstecs per a vehicles nous? Pot haver-hi dues raons particulars:

• En primer lloc, potser la solvència dels propietaris de vehicles usats és més dubtosa que els usuaris de vehicles nous. Per tant, el risc és més gran i és per això que LTV és més gran en cas de préstecs per a vehicles usats.
• En segon lloc, com que els compradors de cotxes nous pagarien molt més (ja que el preu dels cotxes nous seria superior als cotxes usats), són més fiables pel que fa al pagament de l’EMI.

Limitacions

LTV és molt útil en termes de préstec de diners als prestataris. Però hi ha algunes coses que cal tenir en compte. Això és aplicable si la LTV és alta.

• El tipus d’interès seria molt més elevat, cosa que augmentarà l’import total a pagar a la llarga.
• Cal que pagueu una assegurança d’hipoteca privada (PMI) si LTV supera el 80%. En aquest cas, podeu optar per un segon embargament (penseu en LTV combinat).
• Si el vostre índex de préstec i valor és superior al 100% (el que s’anomena hipoteca submarina), no obtindreu cap benefici fiscal.

En última instància

La relació préstec-valor és molt útil tant per als prestadors com per als prestataris. Però tots dos haurien de mantenir-lo per sota del 80% per garantir un menor risc i millors conseqüències empresarials.

Publicacions útils

• Relació de valor entre preu i llibre
• Relació EV / Vendes
• Fórmula de la ràtio de facturació de l'inventari
• Calculadora de préstecs per a vaixells
<