photosdematures.com

Què és un rendiment del deute?

El rendiment del deute és una mesura de risc per als prestadors hipotecaris i mesura la quantitat que un prestador pot recuperar els seus fons en cas d'incompliment del seu propietari. La ràtio avalua el percentatge de rendibilitat que pot obtenir un prestador si el propietari impedeix el préstec i aquest decideix disposar de la propietat hipotecada.

La ràtio és popular en avaluar béns immobles, però es pot utilitzar per a la valoració d’un rendiment de qualsevol projecte o actiu que obtingui ingressos. Valora el palanquejament i el risc alhora, i es pot utilitzar durant tota la vida del préstec mantenint la seva coherència.

Es tracta d’una mètrica autònoma que no utilitza tipus d’interès, calendari d’amortització de préstecs, LTV ni cap altra variable.

Fórmula del rendiment del deute

La fórmula del rendiment del deute és:

Exemple de rendiment del deute

Analitzem amb l'ajut de l'exemple següent de rendiment del deute:

Andy gestiona una botiga de joguines amb èxit i requereix un import del préstec basat en la quantitat obtinguda pel negoci. Actualment, la botiga guanya 500.000 dòlars l'any i el requisit d'un préstec és de 2.550.000 dòlars. Així,

Fórmula del rendiment del deute = 500.000 / 2.550.000 = 19.60%

Com més baix sigui el rendiment, major serà el risc percebut del préstec proposat. És per aquest motiu; els prestadors exigeixen rendiments del deute més alts de propietats més arriscades. No hi ha un punt de referència fix, però s’accepta generalment un rendiment ideal del 10%.

Càlcul del rendiment del deute vs. LTV (préstec al valor)

La ràtio de cobertura del servei del deute i les ràtios LTV són els mètodes tradicionals utilitzats en la subscripció de préstecs immobiliaris comercials. No obstant això, estan subjectes a manipulació.

LTV és l'import total del préstec dividit pel valor de taxació d'una propietat (valor de mercat estimat proporcionat pels professionals). Aquest valor de mercat és estimatiu i està subjecte a volatilitat, especialment després de la crisi financera del 2008. Pot ser que aquesta no sigui la mesura més precisa en situacions de volàtil. Observem la següent comparació de MV (valor de mercat) i DY:

També es poden examinar per avaluar les propostes de préstecs i la seva viabilitat. En la instància anterior, el rendiment és del 6,25% o canviarà segons qualsevol dels components, és a dir, l'import del NOI o del préstec. La taula anterior mostra la relació LTV que canvia amb el canvi del valor de mercat estimat (MT).

Càlcul del rendiment del deute vs. Ràtio de cobertura del servei de deute (DSCR)

El DSCR és l’ingrés net d’explotació dividit pel servei de deute anual, és a dir, la quantitat de diners necessària durant un període de temps per amortitzar el deute. Per exemple, si l'import del préstec requerit no aconsegueix el DSCR 1,10 vegades esperat, una amortització de 25 anys podria ser útil en el mateix. Això augmenta el risc del préstec fins que no es reflecteix a la DSCR ni a la LTV. Considerem les taules següents per comparar DY i DSCR:

Com que el rendiment no es veu afectat pel període de temps d'amortització, pot proporcionar una mesura objectiva del risc amb una única mètrica.

• En aquest cas, el rendiment és del 6,25%, però si la política interna requereix un rendiment mínim del 9%, aquest préstec no s’aprovaria.
• Es pot veure que el període d'amortització afecta si es pot assolir el requisit DSCR. Si la pòlissa requereix un DSCR d'1,1 vegades, només un préstec del període d'amortització de 25 anys complirà el requisit.
• Tanmateix, si un temps tan llarg és factible o no depèn de la gestió i la flexibilitat de les polítiques internes per decidir.

Conclusió

No es pot manipular el càlcul del rendiment del deute canviant les condicions del préstec per fer el préstec proposat més acceptable.

Opcions com la subscripció i l'estructuració de préstecs són molt més profundes en lloc d'una proporció única; hi ha altres factors que aquest rendiment no considera, com ara:

• Condicions de demanda i subministrament
• Força del garant
• Condició de la propietat
• La situació financera dels llogaters, etc .;

Per tant, s’han de tenir en compte tots els aspectes, inclosos els factors macroeconòmics, mentre s’utilitza aquesta proporció.

Això ha esdevingut de gran importància per als prestadors de conductes que securititzen préstecs de renda fixa i també per als prestadors de companyies d’assegurances de vida. Elimina la subjectivitat i guia els prestadors en un mercat inflat.