photosdematures.com

Què és el risc de prepagament?

Els riscos de prepagament es refereixen al risc de perdre tots els pagaments d’interessos per un préstec hipotecari o garantia de renda fixa a causa del reemborsament anticipat del principal per part del Prestatari. El risc de prepagament comporta la pèrdua de possibles pagaments d'interessos i les obligacions del préstec són cobrades pel prestatari abans de temps. Aquest risc és més rellevant en els préstecs hipotecaris, que normalment s’obtenen durant períodes més llargs de 15 a 30 anys i, des de la perspectiva dels prestataris, té sentit pagar amb antelació per evitar pagaments d’interessos importants a causa del llarg període d’aquests préstecs.

Des del punt de vista del prestador, aquest risc té un desafiament rellevant, ja que es tradueix en un excés de desplegament de fons sempre que es produeixi l’amortització i també la pèrdua de pagaments d’interessos prefixats que potser no es poden desplegar al mateix ritme en cas d’amortització anticipada. En resum, el prepagament és el risc que els prestataris prepaguen a mesura que disminueixen els tipus d'interès.

Com afecta el risc de prepagament a les inversions?

Un exemple simple per dilucidar aquest punt es comparteix a continuació:

XYZ Bank va estendre un préstec d’habitatge a Allen per 100.000 dòlars @ LIBOR + 2% durant 20 anys. Al cap de dos anys, les taxes han caigut, cosa que ha provocat el mateix préstec disponible per a Allen a ABC Bank @LIBOR + 1%. Per estalviar el pagament d’interessos a causa de la reducció del tipus d’interès, Allen tanca el seu compte de préstec fent un prepagament a XYZ Bank que s’ha convertit en un risc de prepagament per a XYZ Bank.

Els canvis en el tipus d’interès afecten en gran mesura el risc de prepagament i es poden classificar principalment en dos components:

1. La disminució dels tipus d’interès que es tradueix en un risc de contracció en què els valors garantits amb hipoteca tindran un venciment inferior al venciment original a causa del tancament anticipat dels meus prestataris, cosa que provocarà el descens dels tipus d’interès.
2. Increment del tipus d’interès que comporta un risc d’extensió en què els pagaments anticipats seran inferiors a l’esperat a mesura que augmentin el tipus d’interès i els prestataris continuïn mantenint-se en lloc de fer un pagament anticipat, cosa que comportarà un venciment més llarg que el venciment original (els supòsits relacionats amb el prepagament seran superiors als pagaments anticipats reals) a causa de l'augment dels tipus d'interès.

Exemple pràctic de risc de prepagament

Prenem un exemple pràctic i entenguem el concepte per obtenir més claredat.

Avendus ha creat un conjunt d’hipoteques que inclou préstecs d’habitatge amb valor AAA per valor d’un milió de dòlars. El rendiment mitjà d’aquest conjunt d’actius és del 12% anual i comprèn 100 hipoteques. El venciment mitjà del grup hipotecari és de 10 anys i s’espera que els inversors rebran el seu capital al final del període de venciment de 10 anys.

Al final de 3 anys, 40 hipoteques (que constituïen 0,4 milions de dòlars) del conjunt de 100 hipoteques van pagar per avançat la seva exposició principal pendent, ja que els tipus d'interès van disminuir fins al 8%. Com a conseqüència, del mateix, els ingressos de 0,4 milions de dòlars amortitzats es van reinvertir al tipus d’interès del 8% en lloc del 12% original a causa d’un descens dels tipus d’interès.

Així, a causa del prepagament dels ingressos durant el cicle de la col·lecció hipotecària, la rendibilitat d'Avendus Mortgage Pool es va reduir de 2,20 milions de dòlars a 2,09 milions de dòlars.

Calendari de pagament previst

A partir del quart any

Calendari de pagaments revisat a causa del prepagament de l'any 3

Avantatges

• El risc de qualsevol naturalesa mai no és avantatjós per a l’empresa que l’assumeix; el risc de prepagament crea incertesa en els pagaments d’interessos futurs, ja que la por al prepagament i a la reinversió del producte principal a tipus més baixos és una tasca descoratjadora i desafiant.
• No obstant això, l'únic avantatge que comporta aquest risc és que els instruments fixos amb risc de prepagament incrustat tenen un preu normalment tenint en compte els tipus de prepagament històrics i, quan les taxes de prepagament reals resulten ser inferiors a les històriques, es tradueix en millors rendiments per a la inversió el mateix.

Desavantatges

• Fa que els pagaments d'interessos futurs siguin incerts i, com a tal, els instruments subjacents creats a partir d'un conjunt d'hipoteques, com ara un títol avalat per la hipoteca, pateixen el risc de devolució abans del venciment i reinversió a un tipus d'interès inferior al que es preestablia al començament d'aquest MBS (a un cas en què disminueixen els tipus d’interès i augmenta el prepagament a mesura que més prestataris refinançen a tipus d’interès més baixos), cosa que ha provocat un risc de reinversió
• És difícil avaluar i determinar els fluxos d’efectiu i el venciment dels instruments avalats per MBS a causa del risc de prepagament.

Punts importants

Un punt important que cal destacar en el risc de prepagament és que no només es veu afectat pels canvis en el tipus d’interès, sinó també pel camí emprat pels interessos per arribar-hi. Per exemple, suposem que es va formar un grup hipotecari quan els tipus d’interès eren al voltant del 7%. Ara suposem que els tipus d’interès van caure fins al 4%, cosa que provocarà que molts propietaris paguin per endavant les seves obligacions de préstec en préstecs a taxes més baixes, després els tipus d’interès van tornar a augmentar fins al 7% i després van tornar a disminuir fins al 4%.

No obstant això, en el segon cas d’una caiguda de les taxes fins al 4%, hi haurà prepagaments més baixos i això fa que la predicció i la modelització del risc de prepagament siguin una tasca difícil, ja que no només depèn dels tipus d’interès, sinó que també depèn del camí.

Conclusió

El risc de prepagament ha arribat per mantenir-se i els bancs i les institucions financeres de l’espai de préstecs hi estan acostumats. Els preus hipotecaris es fan tenint en compte els tipus històrics de prepagament, els moviments previstos dels tipus d’interès en el futur. L'opció de prepagament actua com una opció de compra per als prestataris i la institució creditora hauria de tenir un preu adequat per assegurar-se que aquest risc es capta i es fixa adequadament en les ofertes de productes. Algunes de les mesures populars utilitzades per les institucions financeres per mitigar el risc de prepagament inclouen, entre d'altres, la pena de prepagament, els càrrecs de tancament i el període mínim de refrigeració, etc.