photosdematures.com

La taxa de capitalització és un altre terme per a la taxa de rendibilitat que s’espera d’una inversió en camps de béns arrels comercials, aquest terme és només una proporció de la taxa de retorn a la inversió realitzada en el projecte immobiliari comercial.

Què és una taxa de capitalització?

És la proporció de l’ingrés net d’explotació i el valor de mercat de l’actiu i s’utilitza habitualment a la indústria immobiliària.

• La taxa de capitalització s’utilitza sovint a la indústria immobiliària comercial. Es pot utilitzar per comparar els rendiments de propietats potencials fins a l'adquisició.
• Una propietat que obtingui una taxa més alta es consideraria una inversió millor que l’altra propietat donat que altres condicions són similars a la ubicació dels edificis, etc. Per tant, permet una ràpida comparació del potencial de guany de les inversions immobiliàries i pot ajudar a triar la millor oportunitat d'inversió.
• Pot donar una mena d’indicació de la tendència dels preus immobiliaris. Si les taxes es redueixen, pot significar que el valor de les propietats està augmentant i, per tant, el mercat immobiliari en general s’està escalfant.

Fórmula de la taxa de capitalització

A continuació es mostra la fórmula utilitzada per al càlcul

• Els ingressos nets d’explotació d’una propietat de lloguer són la seva renda menys les despeses pagades pel seu manteniment.
• També es pot pensar en un retorn de la inversió que rebrà anualment un inversor en la compra de propietats immobiliàries.

Exemples de taxa de majúscules

Exemple 1

Suposem que un edifici d'oficines amb un ingrés d'explotació net de 10.000.000 de dòlars es valora en 75.000.000 de dòlars. Mitjançant la fórmula de la taxa màxima anterior, podem calcular la taxa de capitalització de l’edifici:

= 10000000/75000000 = 13.33%

Així, si l’edifici es ven per 75 milions de dòlars, també es pot dir que l’edifici es va vendre a una taxa de capitalització del 13,33%.

Exemple 2

Suposem que una propietat de lloguer obté ingressos bruts de 1.000 dòlars cada mes. El propietari paga anualment 700 dòlars per la gestió i manteniment de la propietat, 500 dòlars per impostos sobre la propietat i 250 dòlars per l’assegurança. Va comprar la propietat per 80.000 dòlars.

En aquest cas, tenim els ingressos bruts i les despeses ocasionades pel propietari. Així, calcularem els ingressos d'explotació nets de la propietat:

• NOI = Renda Bruta - gestió immobiliària - impostos sobre propietats - assegurança
• NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
• NOI = 12000 - 1450 = 10550 $
• Ara, càlcul de la taxa de capitalització = NOI / Preu de l’immoble = 10.550 $ / 80.000 $ = 13,18%

La taxa de majúscules sempre és millor?

• Les taxes de capitalització poden ser una bona estimació per comparar diferents immobles d’inversió. Però una taxa més alta no sol significar una millor oportunitat d’inversió. Els tipus de límit són importants, però un inversor també ha de tenir en compte altres paràmetres.
• Es pot considerar com una mesura del risc de la inversió. Normalment, una taxa baixa implica un risc baix i una taxa més alta implica un risc més alt.

Desavantatges de la taxa de capitalització

• Només es pot utilitzar quan el resultat net d'explotació és constant o no fluctua gaire. En utilitzar aquesta taxa de capitalització, la valoració seria una mica similar a la del mètode del flux de caixa de descompte. No obstant això, si el flux de caixa és complex i irregular amb moltes variacions, s’hauria d’utilitzar un mètode de flux de caixa amb un descompte complet per obtenir una valoració creïble i fiable.
• La taxa de capitalització pot tenir en compte diversos factors, però no reflecteix el risc futur. Assumeix un ingrés sostenible de la propietat immobiliària, però no es pot garantir cap tal suposició. El lloguer es pot apreciar o depreciar. El valor de la propietat pot variar a causa de circumstàncies externes sobre les quals l’inversor no té cap control. Es poden produir despeses com ara despeses de manteniment. Per tant, la taxa de capitalització no ofereix cap orientació ni predicció sobre el risc futur.

Conclusió

La taxa de capitalització és una mètrica comparativa que és més útil per comparar propietats similars, és a dir, propietats en una ubicació similar, classe d’actius similars i edat similar. Aquesta mètrica encara s’utilitza àmpliament per a valoracions immobiliàries comercials i multiactius. Els inversors immobiliaris l’utilitzen com a eina per valorar les seves inversions i prendre una decisió informada. Tanmateix, l’inversor no ha de considerar les taxes de capitalització com una mètrica inicial, sinó també tenir en compte diversos altres factors que poden afectar el valor de l’actiu. És una mètrica important però no exhaustiva.