photosdematures.com

Què és l’FFO (Fons d’Operacions)?

FFO (Fons d’Operacions) es refereix generalment als fluxos d’efectiu generats pel Fideïcomís d’Inversió Immobiliària (REIT) i es calcula restant els ingressos i guanys d’interessos per la venda d’actius dels ingressos nets durant el període i afegint la despesa d’interessos, i Pèrdues per la venda d’actius.

L’FFO s’utilitza per mesurar el flux d’efectiu procedent de les operacions i, per tant, és similar al ‘Flux de caixa procedent de les operacions’. Tanmateix, s’utilitza generalment en referència als fluxos d’efectiu generats pel ‘Patronat d’inversió immobiliària’ (REIT).

• Per a les empreses immobiliàries, l’FFO s’utilitza com a punt de referència del rendiment, ja que es demostra que els valors immobiliaris fluctuen amb les condicions macroeconòmiques, i l’ús dels exemples de comptabilitat de costos per calcular les condicions financeres no solen servir com a mesura precisa del rendiment.
• Inclou els fons generats a partir d’operacions comercials, excloent els fluxos d’efectiu relacionats amb el finançament, com ara ingressos per interessos o despeses per interessos. No inclou cap depreciació o amortització d’actius fixos ni guanys o pèrdues derivats de la disposició d’actius.
• Els Fideïcomisos d’Inversió Immobiliària (REIT) són un negoci que opera principalment amb els ingressos generats per transaccions immobiliàries. Aquestes empreses REIT participen en béns arrels comercials. Inclou la venda, arrendament i finançament d'oficines i edificis, magatzems, hospitals, centres comercials, hotels, etc. Aquestes empreses solen utilitzar FFO.

Fórmula de fons d’operacions

Tots els factors que s’utilitzen en el càlcul dels fons d’operacions es poden trobar al compte de pèrdues i guanys de l’empresa. Aquests factors inclouen ingressos nets, depreciació, amortització i guanys per vendes de béns immobles i articles extraordinaris.

Fórmula FFO = Ingressos nets + depreciació i amortització d’actius immobiliaris: guanys (pèrdues) de la venda d’actius + pèrdues (guanys) de la reestructuració de deutes o d’elements extraordinaris

Càlcul FFO (cas pràctic de Washington REIT)

Pas 1: identifiqueu els ingressos nets del compte de pèrdues i guanys

Observem des de dalt que els ingressos nets de Washington REIT per al 2000 són de 45.139 dòlars. Així mateix, els seus ingressos nets per al 1999 i el 1998 són de 44.301 i 41.064 dòlars, respectivament.

(tingueu en compte que les xifres són en milers)

Pas 2: identificar l’amortització i l’amortització d’actius immobiliaris

Forma part del compte de resultats.

• Amortització i amortització (2000) = 22.723 dòlars
• Amortització i amortització (1999) = 19.590 dòlars
• Amortització i amortització (1998) = 15.339 dòlars

Pas 3: identificar els guanys (pèrdues) de les vendes d’actius

Aquesta xifra també forma part del compte de pèrdues i guanys.

• Guanys per vendes d’actius (2000) = 3.567 dòlars
• Guanys per vendes d’actius (1999) = 7.909 dòlars
• Guanys per vendes d’actius (1998) = 6.764 dòlars

Pas 4: identificar els guanys (pèrdues) en articles de reestructuració o articles extraordinaris

• No hi ha guanys (pèrdues) en despeses de reestructuració ni en partides extraordinàries en aquests tres anys.

Pas 5: apliqueu la fórmula

Fórmula FFO = Ingressos nets + depreciació i amortització d’actius immobiliaris: guanys (pèrdues) per venda d’actius + pèrdues (guanys) per deutes de reestructuració o partides extraordinàries

• FFO (2000) = 45.139 $ + 22.723 $ - 3.567 $ = 64.295 $
• FFO (1999) = 44.301 $ + 19.590 $ - 7.909 $ = 55.982 $
• FFO (1998) = 41.064 $ + 15.339 $ - 6.764 $ = 49.699 $

FFO ajustat

Els fons ajustats de les operacions (AFFO) es calculen després de fer ajustos als ingressos nets, destinats a compensar els mètodes comptables. Aquests mètodes comptables poden distorsionar el veritable rendiment d’un fideïcomís d’inversió immobiliària. El càlcul per a AFFO resta de FFO qualsevol despesa recurrent que s’hagi capitalitzat, com ara projectes de millora d’edificis.

Els principis comptables generalment acceptats (GAAP) requereixen depreciar les propietats d’inversió al llarg del temps. No obstant això, els béns immobles s’aprecien amb el pas del temps. Per aquest motiu, la despesa d’amortització necessària, que es cobra segons els PCGA, tendeix a fer que els ingressos nets apareguin artificialment baixos.

FFO també s'ajusta a elements no recurrents, ja que no es produeixen en escenaris comercials habituals. Per exemple, els guanys (o pèrdues) per la venda de propietats que s’eliminaran o s’afegiran en conseqüència, ja que no tenen la naturalesa d’operacions comercials habituals i, per tant, no contribueixen a la capacitat de pagament de dividends del REIT. Alguns analistes consideren a més els augments de renda i alguns Capex per calcular els fons ajustats a partir de les operacions (AFFO).

L’FFO per acció s’utilitza com a mètrica minuciosament examinada per avaluar la rendibilitat d’un REIT per unitat de propietat dels accionistes. Fons d’operacions s’utilitza a més com a múltiple de valoració general i múltiple de P / E. Per tant, també és un factor clau dels preus de les accions.

Per què és important FFO per a béns immobles?

• Si bé els inversors de renda variable donen importància a mètriques com el benefici per acció EPS o una relació preu-benefici (P / E) mentre analitzen les accions, els inversors de REIT decideixen sobre la base de la FFO.
• Abans d’invertir en un REIT, assegureu-vos del preu, la decisió no es basa únicament en FFO o AFFO, ja que la inversió que es vegi bé a la superfície pot no ser una bona decisió en el futur, ja que els preus podrien disminuir molts inversors el compren.
• El benefici per acció (EPS) d’un REIT, en comparació amb les accions convencionals, serà naturalment baix o fins i tot negatiu. Per tant, el preu-guanys (relació P / E) d’un REIT no és un múltiple favorable, mentre que la presa de decisions d’inversió s’ha de considerar una segona mètrica distant mentre s’avalua.

Diferències entre CFO i FFO

• El flux de caixa, com el seu nom indica, calcula la quantitat total d’efectiu i equivalents generats per les operacions d’un negoci. Tot i això, l’FFO és una mesura més important pel que fa al negoci immobiliari, ja que aquestes mesures compensen un component important, que és l’amortització.
• Per al negoci immobiliari, el valor de les propietats sempre augmenta amb el pas del temps; per tant, això no suposa cap despesa. Segons l’IRS, quan les empreses posseeixen actius a llarg termini com equips, ordinadors i edificis, aquests actius s’han d’amortitzar per reflectir la posició financera actual.
• No obstant això, quan es tracta de béns immobles, aquestes propietats no tenen una "vida útil" o, en altres paraules, mai es depreciarien fins a un valor mínim durant el període. Per contra, aquests actius s’apreciarien i, per tant, no es comptabilitzaran com una despesa a carregar al compte de pèrdues i guanys.
• Per tant, el flux de caixa operatiu i el FFO són ​​mètriques similars. Tot i això, no són el mateix. El flux de caixa pot ser una manera excel·lent d’avaluar el benestar financer d’una empresa, però quan es tracta de la indústria immobiliària, les mètriques difereixen de l’escenari comercial normal.
• A l’efecte d’avaluar si un REIT guanya prou per cobrir els seus dividends, l’FFO és el camí a seguir. Ajuda a obtenir una imatge millor del que seria un CFO normal.

Conclusió

Per tant, els conceptes de fons procedents de les operacions són necessaris per a l’anàlisi d’un REIT perquè, quan els actius subjacents augmenten de valor, la depreciació no s’ha de tenir en compte en els resultats de les operacions. Es considera un indicador millor dels resultats financers d’una empresa que el benefici net, però, atès que la petita comptabilitat pot afectar diversos aspectes dels estats financers, sempre és millor confiar en una combinació de mesures, en lloc de una sola mesura mentre es prenen decisions d’inversió.

Tot i que es considera àmpliament l’FFO per determinar la rendibilitat de REIT; sovint pot ser susceptible de canvis comptables, reformulacions i manipulacions. Tingueu en compte dues o tres mètriques i altres factors empresarials abans de prendre una decisió sobre inversió.