photosdematures.com

Significat del bo hipotecari

La fiança hipotecària es refereix a una fiança emesa a l’inversor que està avalada per un conjunt d’hipoteques garantides amb garanties de béns immobles (residencials o comercials) i, per tant, fa que el prestatari pagui una sèrie de pagaments predeterminats, el fracàs del qual pot conduir a la venda o a l’embargament de l’actiu.

Els inversors reben un pagament mensual que inclou interessos i l'import del principal quan el prestatari paga interessos i amortització del deute que va demanar prestat diners mantenint alguns actius immobiliaris com a garantia i, en cas que el prestatari incompleixi, l'actiu es pot vendre per pagar els tenidors de bons. garantits per aquests actius.

Com funciona el bo hipotecari?

Quan una persona compra una casa i la finança conservant-la com a hipoteca, el prestador obté la propietat d’aquesta hipoteca fins que el préstec es paga completament. El prestador inclou bancs i empreses hipotecàries que concedeixen un préstec sobre aquests actius immobiliaris. Els bancs donen suport a aquestes hipoteques i les venen a un banc d’inversió o a qualsevol entitat governamental amb un descompte. D’aquesta manera, els bancs obtenen diners a l’instant que originalment aconseguirien durant el termini d’un préstec i, a més, aconsegueixen transferir el risc d’incompliment d’ells mateixos als bancs d’inversió.

A continuació, un banc d’inversions transfereix aquest paquet a un SPV (vehicle de propòsit especial) i emet bons d’aquells préstecs avalats per la hipoteca. El flux d’efectiu d’aquests préstecs té la forma d’interessos més el pagament del principal es transmet cada mes als titulars de bons hipotecaris. Aquest procés d’agrupar hipoteques i passar el flux de caixa del deute als titulars de bons s’anomena titulització. Un banc d’inversió manté la seva participació en el component d’interès d’un préstec i transmet la resta d’interessos més el component principal als tenidors de bons.

Tipus

Hi ha diversos tipus de MBS (seguretat hipotecària):

# 1 - Valors de transacció hipotecària

En aquest tipus de MBS, els pagaments es realitzen proporcionalment entre els titulars de bons a mesura que es reben. Si el total de bons emesos és de 1.000 de 1.000 dòlars cadascun i hi ha 10 inversors que tenen 100 bons cadascun, llavors cada inversor rebrà una desena part del pagament que se’ls repercutís. Cada inversor obtindria la seva quota de pagament segons la seva participació. Si hi ha prepagaments, es repercutirà als tenidors de bons proporcionalment. Cap tenedor de bons obtindria més o menys que la seva proporció de la tinença total de bons en aquestes hipoteques. En cas d'incompliment, cada inversor assumiria la pèrdua (si el valor de l'actiu cau per sota del valor nominal dels bons) a la seva proporció en bons.

Per tant, els inversors o titulars de bons MPS s’enfronten a un risc de prepagament i d’extensió igual al de les seves participacions.

# 2 - CMBS (garantia hipotecària garantida)

Hem vist anteriorment com els inversors de MPS s'enfronten al risc de prepagament i, en cas de prepagament, com cada inversor el rep, independentment de si ho necessiten o prefereixen en aquell moment. Molts inversors estan preocupats pel prepagament i el risc de morositat.

CMBS ajuda a mitigar aquests problemes dirigint els fluxos d'efectiu de les hipoteques a diferents classes o capes anomenades trams perquè cada classe tingui una exposició diferent als dos riscos. Cada tram es regeix per un conjunt de normes diferents sobre la manera de distribuir el pagament. Cada tram rep un pagament d'interessos cada mes, però l'import del principal i del prepagament es paga de manera seqüencial. CMBS s’estructura de manera que cada classe de bons es retiraria per ordre.

Si hi ha 4 trams, la regla per al principal mensual i el pagament anticipat als trams seria la següent:

• Tram 1 – Rebria tot l'import del principal i els pagaments anticipats fins que el saldo principal sigui zero.
• Tram 2: Després que el tram 1 es pagui totalment; rebrà tot l'import del principal i els pagaments anticipats fins que el saldo principal sigui zero.
• Tram 3: Després que el tram 2 es pagui totalment; rebrà tot l'import del principal i els pagaments anticipats fins que el saldo principal sigui zero.
• Tram 4: Un cop es paga íntegrament el tram 3, rebrà l'import principal i els pagaments anticipats fins que el saldo principal sigui zero.

Així, d’aquesta manera, el risc de prepagament es distribueix entre trams. El risc de prepagament més elevat es troba al tram 1, mentre que els trams inferiors actuen com a amortidors en cas que els prestataris estiguin per defecte. En l'exemple anterior, el tram 4 té el risc de morositat més alt i el risc de prepagament més baix, ja que obté el prepagament després que els tres trams anteriors estiguin totalment pagats i arribin a absorbir les pèrdues en cas d'incompliment.

Exemple

Suposem que deu persones van prendre un préstec de 100.000 dòlars al 6% cadascun mantenint la casa com a garantia al banc ABC per un total de 1.000.000 dòlars hipotecaris. El banc vendria llavors aquest conjunt d’hipoteques per un banc d’inversió XYZ i utilitzaria aquests diners per obtenir préstecs nous. XYZ vendria bons de 1.000.000 de dòlars (1000 bons de 1.000 dòlars cadascun) al 5% avalats per aquestes hipoteques. El banc ABC repercutiria els interessos rebuts (5.000 dòlars) més el component de pagament el primer mes a XYZ després de mantenir un marge o comissió. Suposem que la comissió mantinguda és del 0,6% (0,05% mensual) de l'import del préstec, de manera que l'import transferit el primer mes a XYZ és de 4500 $ més l'import de la devolució. XYZ també mantindria la seva diferència del 0,6% (0,05% mensual) sobre l'import del préstec i repercutiria la resta dels interessos de l'import de la devolució de 4.000 dòlars més el primer mes als titulars de bons hipotecaris.

D’aquesta manera, el banc d’inversió pot comprar més hipoteques d’un banc a través dels diners rebuts per la venda de bons i els bancs també poden utilitzar els diners rebuts per la venda d’hipoteques per obtenir nous préstecs. En cas d'incompliment dels propietaris, la hipoteca es podria vendre per amortitzar els inversors.

Fiança hipotecària contra obligació

La principal diferència entre l’obligació i la fiança hipotecària és que la fiança no està garantida i només està avalada per la fe i el crèdit de l’empresa emissora, mentre que la fiança hipotecària està avalada per la garantia que es pot vendre en cas d’impagament del prestatari. Per tant, el tipus d’interès dels MBS és inferior als bons d’obligació degut a un risc més baix.

L’altra diferència rau en el pagament i la freqüència de pagament. Els bons hipotecaris es paguen mensualment i inclouen interessos i un component principal. Els bons d’obligació, en canvi, es paguen anualment o semestralment, que només inclou el component d’interès i l’import del principal es paga al venciment.

Avantatges

• Els valors amb garantia hipotecària ofereixen una rendibilitat superior als valors del Tresor.
• Ofereix rendibilitats ajustades al risc més altes que altres bons d’obligació deguts al suport d’actius hipotecats que en redueix el risc.
• Proporcionen diversificació d’actius ja que tenen una correlació baixa amb altres classes d’actius.
• Proporciona ingressos regulars i freqüents en comparació amb altres productes de renda fixa. MBS té pagaments mensuals, mentre que els bons corporatius ofereixen un pagament anual o semestral.
• Un valor garantit amb hipoteca és una inversió més segura que els bons d’obligació, ja que, en cas d’impagament, la garantia es pot vendre per pagar els titulars de bons.
• MBS no té risc de cua, ja que no hi ha cap pagament global al principal al venciment, ja que el pagament mensual implica interessos més el component principal que es reparteixen al llarg de la vida d’un bo. Mentre que en altres bons hi ha un risc de cua elevat a causa del pagament de capital global al venciment que augmenta el risc per als titulars de bons.

Desavantatges

• La seguretat amb garantia hipotecària ofereix un rendiment inferior als bons d’obligació.
• La seguretat avalada per la hipoteca sovint es considerava que la inversió segura va atreure publicitat negativa a causa del seu paper en les crisis hipotecàries subprime del 2008. Els bancs a causa de l’alta rendibilitat es van complaure i van concedir préstecs a persones amb poca solvència creditícia. Quan les hipoteques subprime van fallar, es va produir la pèrdua de milions de dòlars de diners per als inversors i la fallida de molts grans bancs d'inversió com els germans Lehman. Per tant, aquests bons són tan bons com l’actiu i la gent endeixa diners per aquests actius.
• Aquests tenidors de bons s’enfronten al risc de prepagament en cas de disminució del tipus d’interès al mercat. A més, els diners que rebin hauran d’invertir-se a un ritme inferior que redueixi la seva rendibilitat.

Conclusió

Els bons hipotecaris com a classe d’actius ofereixen diversificació i ofereixen a l’inversor un rendiment més alt que el tresor i un risc inferior als bons d’obligació. A més, proporcionen diners als bancs d'inversió per comprar més hipoteques i els bancs presten més diners, cosa que contribueix a mantenir la competència de les taxes hipotecàries i a mantenir els mercats líquids.